Précisions administratives sur le transfert du droit à déduction en cas de démembrement de propriété ab initio

Deux réponses ministérielles apportent des précisions sur la tolérance administrative relative au transfert du droit à déduction de la TVA en cas de démembrement de propriété ab initio :

– le nu-propriétaire est fondé à transférer son droit à déduction à l’usufruitier à condition d’avoir la qualité d’assujetti au titre d’une activité exercée antérieurement à l’acquisition de la nue-propriété ; une SCI créée ad hoc pour l’acquisition de la nue-propriété ne remplit pas cette condition ;

– en cas d’extinction de l’usufruit, la tolérance est bien applicable dans l’hypothèse d’un démembrement ab initio ; par ailleurs, si le nu-propriétaire poursuit l’activité locative de l’usufruitier, ce dernier pourra bénéficier d’une dispense de régularisation de la TVA.

Lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable. Cette situation est exclusive de l’exercice du droit à déduction de la TVA afférente à la valeur de ce droit.

Ainsi, la TVA grevant l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble n’est pas déductible par le nu-propriétaire.

L’administration fiscale admet toutefois que le nu-propriétaire puisse transférer à l’usufruitier le droit à déduction de la TVA grevant la nue-propriété, sous réserve du respect de certaines conditions (BOI-TVA-IMM-10-30, 17 mars 2021, § 190 et 200).

Il a été précisé que cette tolérance a également vocation à s’appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio. Le transfert du droit à déduction de la TVA du nu-propriétaire à l’usufruitier peut donc être constaté, même dès l’origine, par une société de construction-vente.

Par ailleurs, l’Administration prévoit, en cas d’extinction de l’usufruit dans le délai de 20 ans, que la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété peut donner lieu à la régularisation de la TVA d’amont si l’immeuble est utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-30, 17 mars 2021, § 200).

 1- Qualité d’assujetti du nu-propriétaire pour le bénéfice de la tolérance administrative

Interrogé sur la possibilité pour une SCI nu-propriétaire de transférer à la société opérationnelle usufruitière le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle les conditions à remplir pour que le nu-propriétaire puisse transférer à l’usufruitier le droit à déduction de la TVA grevant la nue-propriété :

– le nu-propriétaire a lui-même la qualité d’assujetti à la TVA,

– le droit réel que constitue la nue-propriété est immobilisé chez son propriétaire,

– l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

Le ministre précise qu’une SCI acquérant la nue-propriété d’un immeuble qui aurait par ailleurs, au titre d’une activité qu’elle réalisait antérieurement à l’acquisition de cette nue-propriété, la qualité d’assujetti, serait fondée à transférer son droit à déduction à l’usufruitier qui réaliserait par ailleurs une activité effectivement soumise à la taxe au titre du bien acquis.

En revanche, il n’en va pas de même pour une SCI n’ayant à aucun titre la qualité d’assujetti (par exemple, créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question).

 2- Bénéfice de la tolérance administrative en cas d’extinction de l’usufruit

Interrogé par ailleurs sur les conséquences de l’extinction de l’usufruit dans un cas de démembrement de propriété intervenant ab initio, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle que si l’extinction intervient dans le délai de régularisation de 20 années (CGI, ann. II, art. 207, II, 3), la réunion dans les mains du nu-propriétaire de la pleine propriété par suite de l’extinction de l’usufruit temporaire doit donner lieu à une régularisation par l’usufruitier d’une fraction de la taxe qu’il a pu déduire au titre de l’acquisition de l’usufruit et de l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de la procédure de transfert précitée (BOI-TVA-IMM-10-30, 17 mars 2021, § 200).

L’usufruitier est également tenu, le cas échéant, d’opérer une régularisation de la taxe déduite au titre de dépenses immobilisées qu’il aurait, le cas échéant, supportées pendant la durée de l’usufruit temporaire.

Dans cette situation, le Ministre confirme qu’à l’extinction de l’usufruit temporaire :

– si le bien est inscrit en immobilisation et affecté à des opérations ouvrant droit à déduction, le nu-propriétaire pourra déduire une fraction de la taxe ayant initialement grevé l’acquisition de l’usufruit du bien, de sa nue-propriété et le cas échéant des dépenses immobilisées précitées (BOI-TVA-DED-60-20-10, 3 janv. 2018, § 130 et s.) ;

– si le nu-propriétaire poursuit l’activité locative soumise à la TVA à laquelle l’usufruitier affectait auparavant l’immeuble, les dispositions de l’article 257 bis du CGI ont vocation à s’appliquer, de sorte que l’usufruitier pourra bénéficier de la dispense de régularisation de la taxe qu’il a initialement déduite, l’ancien nu-propriétaire, devenu titulaire de la pleine propriété, étant réputé continuer la personne du cédant (Rép. min. n° 39881 : JOAN 16 nov. 2021, Grau).

Rép. min. n° 24228 : JO Sénat 11 nov. 2021, p. 6349

Rép. min. n° 39881 : JOAN 16 nov. 2021, p. 8319