Point sur le droit de préemption du locataire exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière

L’exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière ou d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes bénéficie-t-il d’un droit de préemption en cas de vente par le propriétaire des locaux exploités ? Dans l’affirmative, le locataire peut-il continuer à bénéficier de droit de préemption lorsqu’il se maintient dans les lieux après la date d’effet d’un congé qui lui a été donné par le bailleur ?

À cette question parlementaire, le ministre de la Cohésion des territoires apporte une réponse nuancée : « (…) Le contrat de bail liant le propriétaire d’un local et l’exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière ou d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d’habitation qui composent la résidence mais met en outre à disposition des sous-locataires 3 au moins des 4 prestations de services listées à l’article 261 D du Code général des impôts. Du fait de sa nature commerciale, le contrat de bail entre dans les prescriptions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le locataire titulaire du bail et exploitant de la résidence bénéficie en application de ce texte d’un droit de préemption d’ordre public lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local (…)