Lettre Revue d’actualité juridique 2023 -Investissement immobilier – Edito
Edito Stéphanie Boutemy
La transformation de bureaux en logements : un parcours complexe
En raison, d’une part, de la baisse de la demande de bureaux, depuis la crise sanitaire, comme l’obsolescence de certains de ces immeubles et, d’autre part, de la crise du logement, le marché immobilier francilien voit la multiplication des reconversions de bureaux en logements par les acteurs privés ou publics de ce secteur.
En dépit des facilités offertes par les lois ELAN et ALUR, la réversibilité de ces immeubles reste encore soumise à nombre de contraintes administratives, dont l’origine se trouve notamment dans la règlementation d’urbanisme et, en particulier, le contrôle du changement de la destination des immeubles prévu aux articles R. 421-14 et R 421-17 du Code de l’urbanisme. La modification du PLU fréquemment nécessaire, d’une part suppose la volonté des élus, d’autre part s’étend dans le temps. A ces paramètres il faut ajouter que dans certaines villes, la réglementation sur le changement d’usage ou certaines normes de construction, telles les normes applicables en matière de sécurité incendie, peut constituer un obstacle à la valorisation de tels actifs.
Aux contraintes de l’urbanisme, la réversibilité du dispositif Permis d’innover, de même le Permis double état de la loi de 2018 sur les Jeux Olympiques et paralympiques apportent des solutions partielles, voire ponctuelles puisque limitées à certaines opérations d’aménagement. Aussi, d’autres mesures en matière d’urbanisme, telles la double destination ou le permis sans destination, pourraient être envisagées afin de permettre à l’ensemble des opérateurs de concevoir, pour l’avenir, des bâtiments réversibles sur l’ensemble du territoire.
Par ailleurs, à l’heure où le régime juridique des meublés touristiques fait l’objet de discussions devant l’Assemblée nationale, il conviendrait de s’interroger sur l’opportunité d’apporter plus de souplesse à la législation sur le changement d’usage, dont l’application peut entraîner des conséquences pratiques assez drastiques (et onéreuses). Et notamment, ouvrir la possibilité à certains opérateurs (on pense notamment aux gestionnaires de résidences étudiantes), de pouvoir proposer temporairement (et de manière accessoire) leurs locaux vacants à une clientèle de passage, sans avoir à obtenir d’autorisation préalable au titre de cette règlementation. Nul doute que cette souplesse, permettra d’accélérer le financement et la conception de tels projets. Et partant, d’apporter une réponse à la crise du logement vécue par les étudiants.
Dans l’attente, Lasaygues travaille sur ce sujet de la reconversion depuis maintenant plusieurs mois et conseille à ce titre différents investisseurs, opérateurs et instances, tant d’un point de vue juridique que stratégique. N’hésitez donc pas à contacter nos équipes !