Crédit-bail immobilier et dispense de paiement de TVA : une réponse attendue

La réponse ministérielle à Romain Grau vient lever le voile sur certaines interrogations qui demeuraient concernant la mise en œuvre de la dispense de TVA (CGI, art. 257 bis) dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier à l’occasion de la levée d’option par le crédit-preneur suivie de la revente immédiate de l’immeuble.

La question de l’application de la dispense de paiement de TVA prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI aux opérations suscitées par le crédit-bail est un sujet qui suscite beaucoup d’interrogations.

Pour rappel, la doctrine fiscale a étendu par voie de rescrit l’application de la dispense de TVA aux cessions d’immeubles isolées lorsque l’immeuble loué en TVA par le vendeur est cédé à un acquéreur qui poursuit la location en TVA.

S’agissant plus particulièrement des opérations de crédit-bail immobilier, le Conseil d’État avait été amené à juger ( CE, 23 nov. 2015, n° 375054 et 375055  : RFP 2016, comm. 8, note M. Michel) que les dispositions de l’article 257 bis du CGI étaient également applicables à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux en TVA.

L’administration avait par la suite, dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFiP ( BOI-TVA-DED-60-20-10 , § 286, 3 janv. 2018), tiré les conséquences de la solution dégagée par le Conseil d’État liée à la mise en œuvre de l’article 257 bis en présence d’un crédit-bail (elle a à cette occasion intégré deux rescrits du 3 janvier 2018 : RES n° 2018/01 TCA et RES n° 2018/02 TCA).

• La réponse à Romain Grau du 10 juillet 2018 vient confirmer que :

– la dispense de paiement de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat quand bien même ce dernier entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend l’inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la TVA. Dans cette hypothèse, tant la levée d’option que la revente peuvent toutes les deux bénéficier de la dispense ;

– la circonstance que le crédit-preneur ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI est sans incidence sur cette solution ;

Néanmoins, le Gouvernement rappelle que si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense. Bien que le terme « opération » ne soit pas défini de manière précise dans la réponse du Gouvernement, il est pensé qu’il englobe tant la revente que la levée d’option : ainsi, dans une telle hypothèse, la dispense de paiement de TVA ne pourrait donc pas s’appliquer, ni à l’occasion de la revente bien entendu, ni à l’occasion de la levée d’option.

Rép. min. n° 07359 : JOAN 10 juill. 2018, p. 606