Lettre Revue d’actualité juridique 2023 -Financement immobilier – Edito
Edito François Gauthier
L’augmentation cumulée du nombre de défaillances des entreprises persiste en novembre 2023, bien qu’elle demeure en deçà du niveau pré-pandémique. Après avoir atteint son point le plus bas pendant la crise sanitaire, le nombre de défaillances sur douze mois montre une tendance à la normalisation depuis la fin de l’année 2021. Cependant, il n’a pas encore retrouvé son niveau moyen enregistré au cours de la période 2010-2019, avant la pandémie de COVID-19.
Cette dynamique de rattrapage touche tous les secteurs de l’économie, bien que de manière hétérogène. En particulier, le nombre de procédures collectives dans l’immobilier a fortement augmenté en 2023. Après l’enthousiasme qui a suivi la sortie de la pandémie, le marché immobilier s’est brusquement inversé ces derniers mois. Le secteur de la construction et des activités immobilières représente à lui seul un quart des défaillances.
La situation se détériore particulièrement dans le domaine de la promotion immobilière. La conjoncture défavorable et l’insuffisance de l’offre dans le neuf ont entraîné une correction brutale des ventes totales, avec une baisse de 30,6% au troisième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. De plus, les réservations nettes au détail ont chuté de 46,6%, les ventes aux investisseurs particuliers ont reculé de 58,6%, et les ventes aux propriétaires occupants ont diminué de 36,5%.
Dans ce contexte, le moment de la réalisation des sûretés devient crucial, marquant l’efficacité de l’instrument choisi et révélant les intérêts contradictoires impliqués.
L’ordonnance du 23 mars 2006 a révolutionné la réalisation des sûretés réelles en permettant au créancier d’opter pour l’attribution du bien grevé plutôt que pour sa vente forcée. L’ordonnance du 15 septembre 2021 poursuit la modernisation et la simplification de la matière, en harmonisant les règles du droit des sûretés et des procédures civiles d’exécution, tout en perfectionnant les techniques de réalisation propres aux créanciers titulaires d’une sûreté réelle.
Que valent-elles d’un point de vue pratique ? L’heure est hélas venue de mettre à l’épreuve l’efficacité de ce nouveau régime des sûretés face à ces défaillances.
En tout état de cause, il convient néanmoins de garder à l’esprit que, de notre point de vue, choisir résolument un mode de réalisation négocié des sûretés en favorisant une approche collaborative peut conduire, même en période troublée, à des solutions mutuellement bénéfiques pour toutes les parties. L’intermédiation du notaire peut s’avérer précieuse.