Lettre Revue d’actualité juridique 2021

Edito Didier Lasaygues

L’année 2021 s’est terminée par la signature de la cession des bureaux situés sur le secteur B du village des athlètes, dans le cadre de l’aménagement d’un nouveau quartier métropolitain exemplaire sur le plan architectural et environnemental au nord de Paris. L’Etude s’est vu confier, par divers opérateurs, les développements juridiques des secteurs A, B et D de ce village, dans le contexte posé par la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des JOP (Jeux Olympiques et Paralympiques) de 2024.

Parmi les nombreuses particularités et innovations que présente cette loi, une doit retenir notre attention pour cet éditorial. Il s’agit de la disposition relative au permis double état.

L’article 15 de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018 dispose :

« Lorsqu’un projet de construction ou d’aménagement comporte un état provisoire correspondant aux seules nécessités de la préparation, de l’organisation ou du déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 et un état définitif propre à ses affectations ou destinations postérieures au déroulement des jeux, le permis de construire ou d’aménager autorise cet état provisoire et cet état définitif. »

Il résulte de cet article que le bienfondé même du permis double état réside dans le fait qu’il existe, d’une part un état provisoire pour les Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024, d’autre part un état définitif pour l’utilisation définitive de chaque immeuble construit sous ce régime.

L’état provisoire de la construction ou de l’aménagement projeté est celui dans lequel toutes les caractéristiques qui permettent son utilisation pour les besoins de cet état sont réalisées, l’état définitif est celui qui présente toutes les caractéristiques pour assurer un usage conforme à sa destination ou à son affectation postérieure au déroulement des Jeux. En cela, le permis double état se fonde sur l’existence de destination et d’affectation différentes et successives d’un même immeuble.

Ce permis prévoit donc, pour la première fois dans notre droit, les travaux de reconversion/changement de destination envisagés entre deux états ou, plutôt, deux destinations différentes pour un même immeuble.

L’application concrète de cette loi n’a pas été sans soulever de nombreux problèmes juridiques, donnant lieu à des débats intenses entre praticiens en raison du caractère trop superficiel de la loi et de ses décrets d’application (notamment sur la notion d’achèvement si importante en droit de la construction, sur la mise en œuvre des garanties dont sont tenus les constructeurs et de leurs assurances…). Néanmoins, ce nouveau régime représente la pierre angulaire pour l’introduction dans notre droit d’un régime de la réversibilité des usages des bâtiments, autorisée dès la délivrance du permis de construire.

Aujourd’hui, le caractère réversible d’un immeuble (de logement en bureau ou inversement par exemple) ne s’applique qu’aux immeubles existants et dépend de nombreux facteurs difficiles à concilier, notamment de documents d’urbanisme adaptés tant au niveau communal qu’intercommunal.

La crise du Covid-19 a impacté profondément les mentalités et les aspirations des hommes, elle entraine de nombreux changements dans leur façon de travailler et plus généralement dans leur façon de vivre. Pendant que les effets immédiats de la crise conduisent les hommes à désirer un confort d’habitat toujours plus grand, la révolution énergétique va continuer inlassablement de modeler le comportement des dirigeants d’entreprises et de leurs salariés, induisant un désir toujours plus grand de rapprocher le lieu de travail de sa résidence. Dans ce contexte, difficile à appréhender dans son ensemble par nos décideurs, il nous semble que le projet urbain pensé pour le village des athlètes constitue un modèle à suivre pour rendre plus flexible le droit de l’urbanisme, notamment pour l’adaptation des constructions à leur environnement, en permettant la réversibilité de ces constructions au gré des besoins exprimés par les utilisateurs.

Le permis double état pourrait permettre, si le législateur décide de généraliser son introduction dans le droit français, la naissance de nouveaux territoires, mixtes dans leurs fonctionnements, bien plus adaptés aux stratégies urbaines de demain.