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Réforme des sûretés : pas de suppression du privilège immobilier du syndicat de copropriétaires

mercredi 13 novembre 2019
par Lasaygues

La loi Pacte autorise le Gouvernement à prendre une ordonnance visant à réformer le droit des sûretés et des privilèges spéciaux (L. n° 2019-486, 22 mai 2019, art. 60). Celle-ci ne va-t-elle pas supprimer le privilège du syndicat des copropriétaires ?

Le ministère de l’Économie et des Finances indique que parmi les mesures envisagées par le Gouvernement pour mener cette réforme, figure le remplacement des privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales. Le Code civil énumère 9 privilèges spéciaux immobiliers parmi lesquels figurent le privilège du vendeur, celui du prêteur de dernier, des cohéritiers sur un immeuble dépendant de la succession pour garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retours de lots, ou encore celui du syndicat des copropriétaires (C. civ., art. 2374). Les privilèges spéciaux immobiliers, à l’exception de celui dont bénéficie le syndicat des copropriétaires, sont soumis au formalisme de la publicité foncière. Leur inscription au fichier immobilier leur permet de prendre rang de manière rétroactive au jour de l’évènement qui leur a donné naissance, à la différence des hypothèques légales qui ne prennent rang qu’au jour de leur inscription. Cette prise de rang rétroactive, qui est la seule différence entre les privilèges spéciaux immobiliers et les hypothèques légales, a pour effet de les rendre occultes aux autres créanciers qui ne peuvent les anticiper et se trompent sur la priorité de leur propre créance. Ce caractère occulte des privilèges spéciaux immobiliers ne sécurise donc pas le marché des transactions immobilières et leur financement.

Le Gouvernement envisage, par conséquent, de supprimer la rétroactivité des privilèges spéciaux immobiliers dès lors qu’ils sont soumis à publicité afin d’améliorer la prévisibilité des garanties financières. Toutefois, ce projet de réforme ne concerne pas le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires, celui-ci n’étant pas soumis à publicité. Il est, par conséquent, expressément exclu du domaine de l’habilitation. Les craintes évoquées dans la question ne sont donc pas fondées.

Rép. min. n° 23198 : JOAN 12 nov. 2019, p. 9982.

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