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Précisions sur le régime des servitudes

vendredi 25 septembre 2020
par Lasaygues

La Cour de cassation vient préciser deux points du régime des servitudes.

Le premier concerne les servitudes légales de passage. Celles-ci s’éteignent en cas de cessation de l’enclave (C. civ., art. 685-1). Le texte légal précise que cette extinction joue dans tous les cas, « quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés ».

Le second concerne l’opposabilité de la servitude. À cette fin, la servitude doit être publiée au fichier immobilier (D. n° 55-22 du 4 janv. 1955, art. 28 et 30). À défaut de publicité, la servitude est tout de même opposable à l’acquéreur toutes les fois où elle a été indiquée dans son titre de propriété (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n° 91-19.874. – Cass. 3e civ., 14 déc. 2005, n° 04-14.245). La jurisprudence admet même, en l’absence de publication et de mention dans l’acte d’acquisition, qu’est opposable à l’acquéreur la servitude dont il avait connaissance au moment de l’acquisition (Cass. 3e civ., 16 sept. 2009, n° 08-16.499 ; – Cass. 3e civ., 8 mars 2011, n° 10-14.722).

Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-19.179, FS-P+B+I, extrait : (…) Sans s’être fondée sur une renonciation des propriétaires du fonds dominant à leur droit de passage, elle en a souverainement déduit que la servitude n’avait été instituée qu’en raison de l’état d’enclave de la parcelle AT 416 et que, par suite de l’acquisition par M. et Mme X… de la parcelle AT 458, supportant l’assiette de la servitude, l’état d’enclave avait cessé et que la servitude était en conséquence éteinte.7. Le moyen n’est donc pas fondé (…)9. En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195) (…) PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi (…)

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